借地借家法４ 通知期間

■■■　問題　■■■

平成１５年１０月に新規に締結しようとしている，契約期間が２年で，更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約（以下この問において「定期借家契約」という｡ ）に関する次の記述のうち，借地借家法の規定によれば，正しいものはどれか。

１　事業用ではなく居住の用に供する建物の賃貸借においては，定期借家契約とすることはできない。

２　定期借家契約は，公正証書によってしなければ，効力を生じない。

３　定期借家契約を締結しようとするときは，賃貸人は，あらかじめ賃借人に対し，契約の更新がなく，期間満了により賃貸借が終了することについて，その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

４　定期借家契約を適法に締結した場合，賃貸人は，期間満了日１ヵ月前までに期間満了により契約が終了する旨通知すれば，その終了を賃借人に対抗できる。






■■■　正解・解説　■■■

１：誤　そのような規定はありません。居住の用に供する建物の賃貸借に、定期建物賃貸借契約とすることができます。よって本肢は誤りです。

２：誤　定期建物賃貸借契約は、書面でする必要がありますが（借地借家法３８条１項）、公正証書に限定する規定はありません。よって本肢は誤りです。

３：正　そのとおりです。賃貸人はあらかじめ、賃借人に対して、更新がなく期間満了によって契約が終了する旨が記載された書面を交付して説明しなければなりません（借地借家法３８条２項）。よって本肢は正しい。

４：誤　期間満了日の１ヶ月前ではなく、期間が満了する１年前から６ヶ月前までの間にしなければなりません（借地借家法３８条４項）。よって本肢は誤りです。


■■■　肢４の詳細解説　■■■


肢４の解説はかなり簡潔に書いてしまいましたが、この肢の適用条文はよく狙われるところなので、全文掲載しておきます。


借地借家法３８条４項

第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。

ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。


「期間が１年以上の定期建物賃貸借契約」、「期間満了の１年前から６月前」、という数字をしっかり覚えてください。


あと、但書の部分、「通知が遅れても、通知から６ヶ月経過すれば賃借人に対抗できる」という内容の規定ですが、この部分も問題になりやすそうと感じましたので、付け加えておきます。


今回はここまでです。